Ростовская недвижимость

  Поверь в мечту и сбудется она!

Александр Крапин: «Кризис – это бизнес»
Дата публикации: 15.02.2010
Автор: Ирина Огурцова
Генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин

Можно ли говорить об окончании кризиса на рынке недвижимости?
Кризис на рынке недвижимости является следствием всемирного процесса, главной причиной которого стали неконтролируемые объемы эмиссии основной мировой валюты – американского доллара. Фактически была построена глобальная финансовая пирамида. Пока основная причина всеобщего кризиса не ликвидирована, хотя уже есть признаки того, что участники мирового рынка, создавшие пирамиду, готовятся ее демонтировать и, скорее всего, с весьма негативными последствиями для всех национальных экономик.

Как и мировой, наш кризис имеет свои причины. «Островок стабильности», о котором заявляли первые лица государства, на практике превратился в один из очагов кризиса, и все мы ощущали это с начала осени 2008 года и вплоть до сегодняшнего дня. Причины подобной трансформации достаточно тривиальны и не соответствуют официальным объяснениям о глубине интеграции российской экономики в мировой рынок. Практически любой кризис является бизнесом сильных игроков.

То есть кризис кому-то выгоден?
У любого процесса в экономике есть выгодоприобретатели – сильные игроки. Наша экономическая модель базируется на теории игр - области современной математики. Кроме того, мы используем такой универсальный инструмент исследования, как системный анализ. Рынок недвижимости, как и любой другой, условно разделен на подсистемы: управляющую (в основном власть всех уровней), производственную (застройщики и девелоперы), обслуживающую (риелторы, оценщики). Правила в любой сфере устанавливают сильные игроки, включающие в свой состав корпорацию юридических лиц и представителей управляющей подсистемы.

До 2005 года субфедеральные и муниципальные структуры контролировали весь рынок недвижимости. Однако с конца 2004 года сильные игроки федерального уровня начали активное вторжение на местные рынки. На наш взгляд, скачок стоимости квадратного метра в 2005-2006 годах был связан с пониманием того, что на локальные ниши началось наступление сильных федералов. Была дана команда получать максимум прибыли в кратчайшие сроки, поэтому цены на недвижимость были отпущены. А чтобы конечный потребитель и общество не волновались, аналитики заинтересованных структур должны были успокаивать население и рассказывать сказки в рамках модели цивилизованного рынка.

С помощью кризиса сильные игроки могут решить следующие основные задачи: дешево поглотить интересующие их активы, снять накопившиеся социально-экономические обязательства, гарантированно сохранить статус. В нашем случае глобальный кризис может быть использован сильными федеральными игроками для широкой экспансии на местные рынки.

Как вы считаете, почему цены за минувший год снизились в среднем лишь на 30%?
Если цены снижаются не так интенсивно, как хотелось бы, например, российским домохозяйствам, планирующим улучшить жилищные условия, это означает, что есть иные, сильные участники рынка, которые не заинтересованы в подобных процессах и имеют возможность воздействовать на их скорость.

С чем связано оживление осени-2009? Можно ли считать это началом нового тренда на повышение?
За прошедший год оживление деловой активности на рынке московского жилья было зафиксировано дважды: в начале весны и в октябре-декабре (это подтверждает количество зарегистрированных сделок). Однако общее число сделок по итогам года составило лишь 55,6 тыс., что примерно в 1,8 раза меньше, чем в рекордном 2003-м (более 90 тыс.).

Основной причиной весеннего увеличения активности стали деньги, поступившие на рынок вследствие девальвации рубля в конце 2008-го. По примерной оценке, выгодоприобретатели заработали на ослаблении национальной валюты более 900 млрд руб. Оживление деловой активности в конце 2009 года обусловлено особенностью исполнения бюджета в нашей стране: основные средства получателям приходят в конце календарного года. Считать эти краткосрочные всплески началом периода очередного повышения цен нет оснований.

По каким признакам вы определите, что рынок прошел дно и начался рост?
Меня часто спрашивают – дно сейчас или нет. Основной индикатор - существенное, в разы увеличение числа сделок. Кроме того, должно резко сократиться количество предложений. Пока это не наблюдается ни на одном из рынков, объем предложения только растет. В Москве, по нашим расчетам, в продаже находится около 40 тыс. вторичных квартир, что в два раза больше, чем в 2005-м.

Важным индикатором является также соотношение стоимости недвижимости к уровню «справедливой цены». В мировой практике эксперты достаточно давно оперируют этим термином, в том числе относительно недвижимости. С ним тесно связано понятие «доступность жилья», которое было популярно в преддверии принятия жилищного пакета федеральных законов в конце 2004 года.

И как оно рассчитывается?
В отличие от методики, содержащейся в федеральной целевой программе «Жилище», у нас в агентстве RWAY используется собственная технология, близкая к принятой во многих странах. При ее разработке мы учли тот факт, что основной операцией на рынке является увеличение площади квартиры, поэтому за единицу жилья была принята комната площадью 18 кв. м. До 2005 года индекс доступности московской недвижимости, по нашим расчетам, был меньше 3, то есть среднее домохозяйство из трех человек должно было работать менее трех лет, чтобы заработать на комнату площадью 18 кв. м. Соответственно, до резкого скачка цен в 2005-м недвижимость была относительно доступна, а цена квадратного метра находилась недалеко от уровня «справедливой». Спекулятивный спрос 2005-2006 годов привел к разбалансировке рынка.

В 2005-2006-м у нас резко увеличились продажи машин, поскольку любое домохозяйство на первое место ставит жилье, на второе – личный транспорт, и когда жилье становится недоступным, идет переключение на автомобили. Цены октября 2008-го, превышали «справедливую» почти в три раза. Сегодня разрыв несколько сократился, но все равно еще очень значителен – 1,5-2 раза в некоторых регионах. Существует еще одна методика определения «справедливой цены», изобретенная в США в 80-х: стоимость недвижимости не должна превышать 100 месячных арендных плат за объект. Типовую однокомнатную квартиру в Москве можно снять примерно за 20 тыс. руб. Умножаем на 100 - 2 млн. Разделив эту сумму на 32 кв. м (условную площадь квартиры), получаем около 70 тыс. руб. Это и есть примерный уровень «справедливой цены» для Москвы, но мы от него пока далеко.

Как вы оцениваете роль государства в 2009 году? Были ли принятые меры достаточны?
Достаточными их назвать сложно. Для любого участника рынка недвижимости важно, чтобы рынок удовлетворял трем условиям: был прозрачен, безопасен с точки зрения совершения сделок, и чтобы правила игры не менялись часто. По всем этим критериям, российский сегмент недвижимости пока нельзя назвать сбалансированным. К сожалению, все принятые меры пока не привели к заметному изменению ситуации.

Впрочем, некоторые шаги были эффективны. В начале 2009 года прозвучало заявление представителей власти, что себестоимость квадратного метра жилья не должна превышать 30 тыс. руб. (правда, с оговоркой – по вновь начатым проектам). Эксперты тогда подняли шум, мол, такой уровень недостижим. Однако по состоянию на январь 2010 года в 55 субъектах Федерации из 83 (более 66%) бюджетное жилье стоит менее 30 тыс. руб. за метр по вновь начатым проектам. Лишь в пяти субъектах цена превышает 40 тыс. руб., что дезавуирует ранее высказанные мнения о невозможности достижения подобных значений и явно свидетельствует о намерении федеральной исполнительной власти снизить стоимость жилья в регионах.

Кроме того, определенные меры коснулись банковской системы. Например, совсем недавно Госдума в трех чтениях приняла интересный и важный для рынка закон, в соответствии с которым банкам запрещено менять условия договора в одностороннем порядке.

Обрисуйте тенденции рынка недвижимости, заложенные в 2008-2009 годах.
Основной тенденцией 2009-го стал переход прав на объекты залога, девелоперские проекты, к кредиторам профессиональных участников рынка, прежде всего основным банкам. Ряд крупных финансовых учреждений стали развивать девелоперские структуры, однако я не думаю, что банки будут вести собственный бизнес, скорее они станут управлять проектами - по примеру Сбербанка, где для этого было создано ООО «Сбербанк Капитал».

Как сложится судьба первичного рынка? Грозит ли нам в ближайшее время дефицит новостроек?
Думаю, в ближайшие два-три года эта проблема не возникнет. Небольшое снижение, правда, произойдет. По прогнозам Министерства регионального развития РФ, в 2010-2011 годах сокращение объемов строительства не превысит 10 млн, а к 2013-му мы снова выйдем на объем 2008 года – порядка 65 млн кв. м. Кстати, официальные итоги 2009 года - 59,8 млн кв. м жилья, что всего на 6,7% меньше, чем за 2008-й.

Какие срочные меры, по вашему мнению, необходимы рынку недвижимости - изменение налоговой системы, снижение ипотечных ставок?
Прежде всего, конечно, налог на недвижимость. Он выполняет очень важную регулирующую роль - предотвращает развитие рынка жилья по спекулятивному сценарию. Кроме того, как показал мировой опыт, введение налога на недвижимость для физических и юридических лиц - наиболее эффективный способ пополнения доходной части бюджетов муниципальных образований. В частности, он составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде, до 52% - во Франции, от 10% до 70% - в США (в зависимости от штата). В различных странах этот налог может называться по-своему, но его сущность почти не затрагивается – он исчисляется исходя из рыночной стоимости недвижимости.

Подобная система может быть успешно внедрена и у нас. Практические действия начаты с середины 90-х, в 2002-м в первом чтении даже был принят законопроект. Однако до сих пор представители управляющей подсистемы рынка ведут лишь разговоры о возможности введения налога. По информации из источников заслуживающих доверия, ставка планируется на уровне 0,5-2% от рыночной стоимости объектов по усмотрению региональных властей. Вместе с тем рекомендации по ставке налога после проведения эксперимента в четырех субъектах Федерации пока составляют всего 0,1%. Подобное значение, по мнению экспертов RWAY, не будет оказывать на рынок регулирующего воздействия.

Помимо налога на недвижимость, сфере недвижимости много чего не хватает – скажем, защиты прав собственности. На нашем развивающемся рынке необходимо использовать другие системы кредитования, кроме ипотечной, - например, стройсберкассы. Соответствующий законопроект также давно разработан, но не принят.

Ваш прогноз на 2010 год.
Состояние рынка недвижимости сегодня можно оценить как депрессивное. В 2010-м цены продолжат снижение - медленное, но уверенное. Правда, возможны отдельные всплески активности. Например, если в очередной раз опустится курс национальной валюты, часть денег выгодоприобретателей опять придет на московский рынок жилья. Особенности бюджетного процесса не исключают нового повышения деловой активности в конце года. Не исключены какие-то иные процессы.

В целом 2010 год будет похож на 2009-й, деловая активность останется низкой, новых проектов почти не будет. По нашим прогнозам, общее снижение цен на недвижимость составит не менее 30% в рублях. Сегодня многие говорят о появлении первых признаков оживления в российской экономике, но нам кажется, что они пока не выходят за рамки статистической погрешности. И в совокупности я пока не вижу причин для роста стоимости жилья.

Каковы возможные сценарии развития событий на ближайшие три года? Пять лет?
Из всего многообразия возможных вариантов существуют два, вероятность которых выше остальных. Первый мы называем инерционным, второй – сценарием развития. В рамках этого разговора могу сообщить только следующие параметры посткризисного рынка недвижимости: цены будут более сбалансированы с уровнем платежеспособного спроса, деловая активность существенно возрастет, стоимость кредитов снизится, сократится время согласования необходимой для строительства документации. Но все это произойдет на посткризисном рынке, параметры которого определяют уже сегодня его сильные игроки.

www.domania.ru